Пределом мечтаний советского человека, как известно являлось: машина, квартира, дача. Сегодня мечты несколько видоизменились, но аренда квартиры у людей старшего поколения до сих пор считается уделом неудачников. А вот их взрослые дети с радостью переезжают на съемные квартиры, причем снимают их в складчину, тем самым возрождают коммуналки и не видят в этом ничего зазорного!
Ищем некурящую соседку. Комната 12 кв. м, есть полуванна. В комнате кровать, тумбочка, комод, небольшой письменный стол и кресло. Объявление выглядит совершенно обычным, если не считать того, что соседку для аренды квартиры в складчину разыскивают не в Москве и даже не в России. Комната сдается в доме площадью 3 тыс. кв. футов, который находится в районе Shadow Creek в Пирленде, штат Техас.
Сообразили на троих
На сайте сервиса EasyRoommate, где публикуются объявления о сдаче жилья в совместный наем в разных странах мира, от США, Великобритании, Германии до Сингапура, размещены объявления 50 тыс. владельцев домов и квартир. Сервис позволяет найти потенциальному арендатору комнату и заодно познакомиться с будущими соседями. Судя по данным EasyRoommate, за время существования сервиса с его помощью люди арендовали 5 млн комнат по всему миру.
Аудитория EasyRoommate преимущественно молодая, 25–30 лет, но бывают и объявления от людей в возрасте 45–52 лет. Например, сейчас двое разнополых соседей 40 и 45 лет, специалисты, некурящие, ищут третьего арендатора для проживания в кондоминиуме, расположенном в лучшем районе Сан-Диего — South Mission Beach. Цена вопроса — $1,1 тыс. в месяц плюс оплата коммунальных услуг.
В Москве явный тренд на рост совместной аренды отмечался еще пару лет назад. В 2015-м на рынке появилось множество арендаторов, которые в качестве антикризисной меры решили разделить расходы на съемное жилье с новыми соседями. Причем если до кризиса 2014–2015 годов основной аудиторией, которая шла на совместную аренду жилья, были студенты и трудовые мигранты, приезжавшие в Москву на заработки, то к концу 2015-го выросло число семей, даже среди москвичей, вынужденных сдавать свои квартиры и арендовать вместе с родственниками другое жилье. Либо просто жить в коммуналке.
Сегодня, судя по числу объявлений в профильных группах в Facebook, совместный съем стал еще популярнее. Так по оценкам, многокомнатные квартиры в предложении 2015 года занимали 20%, а сегодня — лишь 13%. При этом если в 2015 году в совместный наем передавалось 65% сдающихся многокомнатных квартир, то сейчас — 80%!
По словам заместителя директора одного из департамента аренды квартир , многокомнатные квартиры вымываются с этого рынка. Зато доля «двушек» за рассматриваемый период практически не изменилась: так, в октябре 2015-го на двухкомнатные объекты приходилось 29% рынка, сегодня — 28%. В Москве именно «двушки» больше всего подходят для совместного найма. По оценкам, 67% двухкомнатных квартир в экспозиции на массовом рынке аренды снимают в складчину (в 2015 году — не более 40%).
Многие арендаторы считают двухкомнатные лоты более удобными для совместного найма, нежели многокомнатные, прежде всего по причине более низкой «населенности» квартиры. С другой стороны, ассортимент «двушек» в предложении шире выбора многокомнатных лотов (28% и 13% соответственно).
Правда, в последнее время риэлторы не наблюдают ни резкого всплеска предложения, ни взрывного спроса на совместный наем. Активное объединение арендаторов происходило в разгар кризиса, когда многие искали разные способы сэкономить, в том числе и на найме жилья. Большинство арендаторов нашли для себя экономичные варианты и больше не мигрируют внутри столичного рынка. Сегодня рынок можно назвать стабильным.
Коммуналка в головах
Между тем серьезные изменения в сегменте аренды произошли, и прежде всего в том, что касается отношения арендодателей к совместному найму. Если три года назад многих владельцев столичных квартир пугала сама мысль о сдаче своей недвижимости в совместный наем, то сегодня отсутствие платежеспособного спроса сделало хозяев куда лояльнее.
В начале кризисного периода арендодатели еще не адаптировались к новым реалиям, им было трудно передавать свои объекты в аренду группе людей. Но некоторые, отчаявшись найти единоличных арендаторов (снимать большую жилплощадь одному или одной семье накладно), старались сдавать квартиру покомнатно (то есть разным съемщикам, заключая с каждым отдельный договор найма комнаты), считая такой вариант более безопасным.
Конечно, из тех, кто сдавал квартиру в совместную аренду, да и снимал одну из комнат, положительный опыт получили не все. В практике одной из компаний был курьезный случай, когда собственник пытался (правда, безуспешно) сдавать квартиру восьмерым людям одновременно, планируя с каждого взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц.
Но какая-то доля арендодателей пришла к выводу, что, хотя сдача в совместный наем — дело хлопотное, на такую аренду есть спрос и она выгоднее для владельца квартиры.
Согласно оценкам специалистов, арендная ставка при совместном найме на 10% выше, чем при единоличном.
С учетом сегодняшних ставок для двухкомнатных квартир в Москве даже этот минимум в 10% в годовом выражении приносит владельцу своеобразную «тринадцатую зарплату.
Арендаторам, впрочем, тоже повезло. Благодаря активному строительству массового жилья в Москве на рынок аренды стали выводиться объекты современного жилого фонда. Поскольку объем арендного предложения в современных домах растет и сегодня занимает 40% от общего объема, совместный наем там увеличивается. При этом, несмотря на улучшение качества арендного жилья, у арендаторов появляется больше вариантов для экономии за счет выхода на рынок инвестиционных квартир на столичных окраинах и в Новой Москве. В целях экономии выбираются объекты в новых домах, расположенных в отдаленных районах, тем более что привлекательные по цене варианты можно найти в пешей доступности от недавно открытых и открывающихся станций метро.
Что касается привлекательности — если почитать объявления о поиске соседей для совместного найма, то выясняется, что стоимость аренды жилья в Москве по такой схеме может составлять от 5 тыс. руб. в месяц. Правда, это уже такой вариант, когда люди делят не квартиру, а комнату.
С другой стороны, речь не идет о проживании десятка угрюмых мужчин в ватниках, плохо говорящих по-русски. Соседей, которые также хотят сэкономить на жилье, сейчас ищет много представителей, скажем так, интеллигентных профессий: врачи, педагоги, работники вузов. Большинство авторов объявлений это молодые люди до 30 лет.
За миллениалами
Миллениалы — Поколение родившихся после 1981 года, встретивших новое тысячелетие в юном возрасте, характеризующееся прежде всего глубокой вовлеченностью в цифровые технологии.
Совместная аренда жилья для молодежи — мировой тренд, связанный с несколькими важными факторами. Ключевой из них — поколение миллениалов, люди, рожденные в конце 1980-х и до 2000 года, которые долго учатся, позже женятся, выстраивают карьеры ради удовлетворения своих амбиций. Таким людям важнее логистика — чтобы жилье было близко к месту учебы или работы. А наличие соседа некритично, главное ведь экономия! Для них квартира может быть тем же самым гостиничным номером, куда они будут приходить переодеться, перекусить и переночевать. И им не нужно обрастать мебелью, телевизорами и коврами.
На Западе поколение миллениалов изменило не одну отрасль. Рынок недвижимости не стал исключением. Впрочем, именно в этом сегменте у отечественных и западных миллениалов жизнь заметно различается. К примеру, средний возраст покупателя, приобретающего недвижимость в Лондоне, вырос с 27 лет в 1980-х годах до 37 лет в 2015 году. В России же, наоборот, средний покупатель недвижимости в последние годы заметно помолодел.
Так, согласно данным, за последние пять лет число покупателей московской «вторички» поколения Y (люди в возрасте 28–35 лет) выросло вдвое — до 40%. В то же время доля покупателей в возрасте 36–60 лет, то есть поколения Х, наоборот, сократилась с 80% до 60%. И все из-за разницы в отношении этих поколений к ипотеке: молодежь видит в ипотеке возможность купить сейчас, в то время как люди старшего поколения предпочитают годами копить.
Плюс свою роль в межстрановых отличиях играет фактор цены и, главное, трат на содержание жилья. В России граждане получили квартиры в ходе бесплатной приватизации. Да и рыночный налог на недвижимость, равно как и взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, россияне также начали платить совсем недавно.
Аренда для неудачника или недособственники
Тот факт, что молодые и амбициозные россияне все-таки предпочитают покупать жилье, а не арендовать, даже влезая в ипотеку на 15–30 лет, может иметь разные негативные последствия. Но прежде всего это самый явный маркер того, что нормального рынка аренды в России нет. Люди предпочитают покупать клетушки в 20 кв. м и платить ипотеку, потому что не хотят в один прекрасный день оказаться на улице, если у арендодателя внезапно испортилось настроение. В том же Лондоне, например, достаточно зайти на сайт городских властей, где размещена «карта аренды», запущенная еще бывшим мэром Борисом Джонсоном. Она показывает среднюю стоимость аренды в том или ином районе города.
Рассуждая о развитии рынка арендного жилья, стоит учитывать еще один важный аспект. У нас, отмечает Янков, не очень популярно арендное жилье, потому что в глазах широких масс населения аренда — это статус неудачника. Если у тебя есть собственность, квартира, лучше — дом, то жизнь удалась, а если ты неудачник, значит, живешь всю жизнь в арендованном.
Во многом, это связано с тем, что за 70 лет отсутствия в нашей стране частной собственности у граждан развился некий «комплекс» отсутствия собственности. Лишь начиная с 90-х годов он был сглажен тем, что появилась возможность приватизировать квартиры.
В итоге: россияне получили взамен некую «недособственность» в виде жилых помещений. Во многих странах помещения (не важно, жилые или нежилые) вообще не могут считаться отдельными объектами собственности — таковыми там могут быть только здания и сооружения.